斗智斗勇！大温业主开农场逃避高地税，3年投资打水漂

在BC省，如果土地被归类为农业用地，就会根据《农地土地价值条例》（Land Values for Farm Land Regulation）的规定进行估值，通常会显著低于市场公平价值，相应的地税也大大地降低了。

地大税又低，让农地一直颇受投资人的青睐，特别是在加息和经济有衰退风险的特殊时期，农地较好的抗通胀性和较低的持有成本更是加分项。

但一块土地能否被认定为农地，取决于业主是否严格遵守农场分类的监管要求，认认真真种地。否则，土地即使位于农业保留地（ALR）区域，也可能被归类为住宅用地而课以高地税。因为BC房地产评估局（BC Assessment）在进行估值时，不会只考虑纸面上的土地分类，而是要看土地的实际用途。

最近，大温地区素里市就有一户人家，种了几千棵树，试图申请农地资格，却被无情拒绝，不但要照缴高地税，甚至连投资都可能打水漂。

据CTV报道，Dhanda、Jasmin 和 Balbir Dhana在素里有一片土地，面积为9.5英亩，完全位于省农业土地保护区和素里官方分区规划中的“农业区”内。

但是，该地块目前实际被归类于住宅用地，评估价略高于276万加元。

为了争取土地被认定为农地，三位业主从5年前就开始提交《农场分类通用申请书》，但屡战屡败。

具体包括，2018年10月开发蓝莓农场；2019年10月开发干草农场；2021年10月再次申请开发干草农场。这些申请无一例外都被拒绝了。2022年10月31日，业主再次申请将这片土地开发为林场。

申请书表明，5英亩土地将用于“耕种”，其余土地被描述为”荒地“。开发中的“林场”已经种植了2.5英亩的雪松（4000株），以及0.5英亩的果树（100株）。

业主计划在2025年和2023年分两批进行采伐，预计雪松树的总销售额为4万加元（每棵树10加元），果树的总销售额为3000加元（每棵树30加元）。

另外，尽管林场的申请中不包括任何用于干草种植的土地面积，但是业主表示，自家的干草已经开始上市销售。2022年卖出了3000加元的干草（200包，每包15加元）。

地产评估局上诉委员会认为林场的可行性存疑，主要是灌溉和杂草问题很难解决，因此再次拒绝了三位业主的申请。

评估员在今年6月对“林场”进行了实地调查，发现杂草虽然不像以前那样茂密了，但是总体上密度依然过高，而且遍布整片土地。现在地里可以看到作为干草料栽培的植株，但是长得稀疏不说，还大多与杂草混杂在一起。干草种植在这样的条件下没有可行性。因为杂草会与好草争夺水和阳光，其中含有的潜在有毒物质也会污染作为牲畜饲料的干草。杂草控制是农业种植中的基本操作，但在这里显然做得很不到位。

杂草猖獗同样影响了雪松苗的生长。另外，目前种植的雪松有一部分相对规整，行距大约8英尺，幼苗间距在1.5英尺至2英尺之间。但这个间距对于雪松树来说过密了，会遮挡阳光、影响空气流通，不利树木生长。还有一些雪松幼苗与栽培的干草混在了一起，如果收割干草，就会把树苗一并破坏。

由于今年夏天气候炎热干燥，不少树苗干枯死亡，苗圃里留有明显的“斑秃”。这表明如果没有一定的灌溉水量作保障，一旦有更频繁或更严重的高温干旱天气，肯定会出现过高的树苗死亡率。但业主目前尚无可行的计划保证灌溉用水。“林场”只能使用民用供水，这在素里是按照体积计算用量和收费的，对于农场来说肯定不是合理的水源供应。另外，业主称雪松苗是在2022年10月用骨粉种下的，并提供了购买树苗和骨粉等肥料的收据。但实际上，骨粉和肥料是在去年10月31日提交农场申请后7个月才运到的。因此，雪松苗到底是什么时候种的、种了多少，都无法确定。

要将土地归类为正在开发的农场，评估员必须确信农场的运营计划是可行的，或者将在“一定的时间参数内”具备可行性。但素里三位业主申请开发的“林场”，在这一点上显然是站不住脚的。根据评估员调查的结果，地产评估局上诉委员会认为，现有证据引发了质疑，即申请中描述的4000多棵树木是否在业主提交申请之前就已经栽种完毕，还是根本就没有种植过？而且现场的情况也无法证明作物是“按照良好的农业操作标准正确种植的”。

上诉委员会还指出，BC省农地的评估价值“总是远低于土地的实际价值”，这意味着将房地产归类为农场会带来经济利益。业主之前就提交了几次申请，但“都没有带来可行的农场经营”。

最终，评审小组主席 Kenneth Thornicrof 维持了原来的评估结果，即该物业归类为住宅用地，总估值为276.1万加元，其中土地价值262万加元，建筑物价值14.1万加元。

看到这里，小编不禁想起了这两年爆火的综艺节目《克拉克森的农场》。BBC知名主持人，有钱又倔强的杰瑞米·克拉克森开着兰博基尼拖拉机，点燃了全世界人民心中深藏的农场梦。但是，每次老汉兴高采烈地宣布“我有一个计划。（I have a plan.）”时，往往接下来不仅仅是全员忙得人仰马翻，还会赔钱。

现实中，经营农场不是真人秀，脑洞不用开得太大，计划切实可行才最重要。否则的话，不如安心守着百万房产，当个富家翁吧。

• https://bc.ctvnews.ca/mobile/absence-of-sound-agricultural-practices-on-would-be-b-c-farm-property-assessment-appeal-board-finds-1.6625462#:~:text=Landowners%20in%20Surrey%20have%20lost,purpose%20would%20be%20%22untenable.%22
• https://decisions.assessmentappeal.bc.ca/Decisions/Dfull/dec_2023-14-00056_20233213.asp