血亏！加拿大华人买公寓被追缴$600万税款

本周，加拿大BC省最高法院做出一项裁决，勒令本拿比（Burnaby）一座低层公寓楼的华人业主补缴600万加元的海外买家税。

法庭文件显示，华人业主陈先生（Mailin Chen）是加拿大永久居民（PR）。永久居民通常免于缴纳海外买家税，但本案的复杂之处在该物业的所有权结构，其中包括一家在中国注册的公司。

这座四层的公寓楼位于本拿比Metrotown热门商圈（5978 Wilson Ave.），于2018年8月22日被一家编号公司（1164708 B.C. Ltd.）以3000万加元的价格收购。

当时，该公司支付了141.8万加元的物业转让税，但没有支付海外买家税。根据BC省政府的规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。

2020年12月，BC省财政厅以该公司由“外国公司控股"为由，向其追加征收600万加元（房产价值的20%）的税款。该公司对此提出异议，并认为当时购买时的评估是正确的，这家在BC省成立的编号公司不属于外国买家。但财政部在审查后认为其决定是正确的。

随后，该公司向BC省最高法院提出上诉。

在裁决中，法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson) 揭示了5978 Wilson Ave.房产复杂的所有权结构。

根据裁决，提出上诉的编号公司 (1164708 B.C. Ltd.) 为另一家编号公司 (1162509 B.C. Ltd.) 托管该物业，这两家公司都是BC省的公司。

此外，拥有这两家公司的有限公司（Global Dingye Capital Ltd.）也是BC省的公司。

然而，Global Dingye Capital Ltd.的实际控股者是Nanjing Dingye Investment Real Estate Group有限公司，这是一家在中国南京成立的公司。

与此同时，该公司的大股东是加拿大永久居民陈先生。

法官认为，陈先生控制着南京企业的大部分股份，而南京企业又控制了Global，进而控制收购公寓的编号公司（1164708 B.C. Ltd.）。

该编号公司辩称，不能仅仅因为其母公司是在中国注册成立，就将其视为“外国公司”。 该公司认为，对加拿大《所得税法》的正确解释是“公司只能由一个人或一个实体行使最终控制权”——而该实体不是南京企业，而是永久居民陈先生。

但法官并不同意这一观点。

法官指出，“控制”一词在BC省法规中被定义为“以任何方式”直接或间接地“控制”。

法官表示：“我相信，无论是根据《物业过户税法》还是所得税法的定义，都将得出不容置疑的结论，即南京是一家外国公司。”

法官驳回了该公司的请愿书。

根据最新的评估数据，截至2022年7月1日，5978 Wilson Ave.的价值为23,224,000加元。其中，土地（0.6英亩）价值23,127,000加元，而建于1967年的四层、38单元的建筑价值97,000加元。

这么算下来，当初该物业的买入价格为3,000万加元，扣除支付的600万海外买家税后，大约已经亏了1,200万加元了......