加拿大置业大全【房地产知识、房屋保养心得】

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-29 18:46

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【经纪须知】经纪帮亲属买卖物业要受REBBA2002监管吗？算私人交易吗？

安省地产经纪人和地产销售人员就像医生和律师一样需要受到相关部门和法律法规监管。你一定不希望有一个不受法律法规监管的人来为你做“私人手术”或“私人法律服务”。在房地产交易服务中也一样。

如果你是在注册的地产经纪人或地产销售人员，根据房地产交易规范（REBBA 2002），你所参与的任何房地产交易业务都将受到REBBA 2002的监管。因此对于地产经纪人和地产销售人员来讲，没有所谓的“私人”地产交易。即使你没有在交易中获得任何利益，也依然要遵守REBBA 2002的相关要求和地产经纪道德守则。

以下是一些相关要求：

地产经纪人或地产销售人员只能代表他们所挂靠的地产公司来进行交易。地产经纪在交易时需要向所在地产经纪公司提交所有与本次交易相关文件的复印件。
地产经纪人或地产销售人员只能从他们挂靠的地产公司收取佣金或其他报酬。
地产经纪人或地产销售人员还必须透露以下信息：5 H: L; ?4 D1 [: I

本人是否为卖主或买主
是否与买方或卖方是亲属关系
如果事公司形式物业买卖，本人或亲属是否是该公司的股东。
6 S5 \ ]8 G( y5 Y) U' c

根据具体的交易情况，其他的要求也可能出现。如果不确定，可以咨询律师或所挂靠公司的Broker of Record。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-4 18:27

【经纪须知】一两年不准备交易，可以暂停地产经纪牌照一段时间吗？

首先，根据Real Estate and Business Brokers Act, 2002（REBBA），地产经纪牌照没有所谓暂停的概念。只有在注册和不在注册的区别。

如果您很长一段时间不打算从事地产经纪工作，可以有两个选择。

1.保持地产经纪牌照在注册状态，即使没有进行交易的计划。为此，你必须：

每两年按时续期，并缴纳续期申请费
在每次续期前完成相应的教育要求
仍挂靠在一家地产公司名下
每年支付相应的RECO年度保险
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2.终止地产经纪牌照注册，并在需要的时候恢复你的地产经纪牌照。

首先需要联系所在公司的Broker of Record，并发送终止注册的申请给安省地产局RECO。

一旦你的地产经纪牌照注册被终止，你不能够以地产经纪的身份参与任何地产交易。未注册参与地产交易被认为是严重违规行为，会受到严重的处罚和罚款。

终止地产经纪牌照期间将不需要支付每年的RECO年度保险及每两年一次的续牌申请费。

在申请恢复牌照时需要缴纳Reinstatement申请的申请费。

当你准备重新回到地产经纪这个行业的时候，需要向安省地产局递交恢复牌照申请。恢复地产经纪牌照的相应要求可能有所不同，取决于终止牌照的时间长短。

终止牌照少于60天：

联系所在公司的Broker of Record，递交一份Reinstatement Form给RECO就可以恢复牌照。
注：如在此期间旧的地产经纪牌照显示已过期，则需要在递交Reinstatement申请前完成续期需要的教育要求。
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终止牌照60天 - 两年：

完成续期相应的教育要求
递交一份最新的无犯罪证明Criminal Record Check
递交Reinstatement申请. a" w$ D& T1 c3 y8 _4 |

终止牌照两年 – 5年：

可能需要完成地产经纪预注册的教育要求，需要联系安省地产局RECO来申请是否可以免除部分或全部课程。
递交最新的无犯罪证明Criminal Record Check
递交Reinstatement申请4 R6 `3 |8 X2 u; L- ?/ q* a! i

终止牌照超过5年：

必须完成地产经纪预注册的全部教育要求，才可以申请重新恢复地产经纪牌照3 z" s4 d& L- `, Z0 U

申请表及具体要求请参考安省地产局官网：www.reco.on.ca

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-5 17:23

【嘉德置业】小心Offer措辞，纠纷由此而起！

在多伦多房屋买卖交易过程中，大家对正式合约内的条款都非常重视，遵守。但是仍然有很多纠纷诉讼是由合同附件中的附加条款引起的。由此，嘉德小编摘录编译一些实例，来和大家一起探讨，以便更全面地理解所谓附加条款的法律意义，以减少不必要的麻烦和可能的法律纠纷。

第一个案例，买方就买卖合同中被列为附属条件的一个冲浪浴缸提出投诉。

合同中规定，“卖方声明冲浪浴缸处于良好的工作状态。”而事实上，交了房过后，买方在最早的时间里发现这个冲浪浴缸不工作，而且卖方知道这个情况。尽管买方在验房时就怀疑这个浴缸的工作性能，但是一直没有机会验证，直到交房后，他才有机会将浴缸放满水来测试它的运作功能。请注意，这类的检测必须在交房后合理的时间段内进行。

在关于浴缸的案子中，法官认为应该作一个保障性的附加条款，即冲浪浴缸此类设备的保障期不可延续到交房以后，但当时并没有被并入交房条款中。由此，卖方在关于浴缸的条款上便有了疏漏。法官裁定，由卖方承担50% 的损失，卖方经纪及其公司承担另外50%的损失赔偿。在法庭考量了买卖合约第25条的相关规定，买方的意向，以及卖方关于这个附加条款的重要性后，在这项房产交易中，该附加条款并没有影响到产权的转移。

专家点评：此项“不应延续及并入”的条款是地产经纪们经常遇到的，它的应用很重要的一点就是经纪们必须清楚地向卖方说明他/她的法律义务，以及买方所可能有的投诉索赔权利。

第二个案例，是关于对售出房屋的窗户状况的解读。在与卖房经纪的销售合同中，窗户的状况被描述为“较新的窗户”，而在买卖合约中，此条件并未被列入。

法官说“任何关于‘较新的窗户’的参照对比，都无法反映一段确定的时间段内窗户的状况”。即使法官接受了这样的解读，任何窗户的瑕疵，都应该在交房前的验房过程中接受检验。由于任何显著的瑕疵很容易被发现，并且也是房屋检验的一项内容，所以买家应知的原则条款在此适用。

第三个案例，一位买方经纪向卖方要求一份“高速公路商业”类别下的土地使用规划许可证，于是他收到一份长长的单子，列明了土地的各种许可的用途，但是“货车终点站”并没有列在上面，而买方经纪也没有指出这正是买方所要求的。

买方经纪准备了一份OFFER，其中规定：此合约自接受之日起30天内有效，基于保护买方的利益列入以下条件，买方可以在任何时段以书面文字方式通知取消，如果条件不能符合，则此合约无效，定金及其利息应及时归还买方。条件是：

1．买方从市政府得到确认，根据相关的土地规划法和官方计划，此物业最终具有法律约束力的使用规划是“高速公路商业”类别下的零售店，房车和货车的销售点，商业修车场，露天仓储，停车场，饭店；

2．买方将尽力使此处物业符合他的使用需求。

当买方得知他不能将此处物业用作货车终点站时，他取消了合约并起诉要求退还50，000元定金。

法官现在要从合约中来判读双方的意向，并且确定第2 条款是否是独立的条款用来解除买方的义务。法官最后判定这些条款是由买方经纪起草的，被用来保护买方的利益，其中任何模棱两可的文字都将遵照从不利于其作者角度的原则来解读，第2 条款是第1 条款的附加条款而非独立条款。于是最终买方失去了他的定金。

专家点评：买方也许会不愿意透露他的用途计划，例如怕这会影响谈判过程，并最终影响成交价格。因此小心起草，加入一些合理的，独立的附加条款就显得非常有必要了。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-11 18:29

【地产资讯】2017年6月多伦多房市报告

2017年7月6日，多伦多地产局主席Tim Syrianos宣布了多伦多6月的房市报告。

2017年6月通过MLS共7974比物业成交，比2017年6月下降了37.3%，2017年6月在MLS上上市的物业数量为19614套，同2016年比增长了15.9%。比2017年5月的增长率有一定的下降。

2017年6月多伦多所有物业的平均成交价为$793,915，同比2016年6月上涨了6.3%。数据显示多伦多地区的平均房价在过去的6个月增长了20.9%，达到了$870,016。

在过去的两个月MLS®HPI年度增长率略有所放缓，但仍然保持强劲。2017年6月的MLS®HPI综合基准价格同比上涨25.3％。然而，比较不同的物业种类的MLS®HPI，独立房屋（-1.3％），附属房屋（-1.4％）和联排别墅（-0.04％），相比之下，公寓的基准价格每月继续攀升（+1.0％）。

在最新的Ipsos春季消费者调查结果表明，大多伦多地区的购房活动将保持强劲。

虽然低层住宅市场目前上涨放缓，但是公寓楼花市场仍然需求强劲。嘉德置业长期代理多伦多众多优质楼盘，欢迎感兴趣的朋友联系嘉德经纪咨询！

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-12 17:56

【地产资讯】多伦多租房市场异常火爆！

今年第二季度，多伦多租房市场异常火爆，租房需求已经达历史新高点。数据统计表明，公寓租赁空房率几乎为零，多伦多平均租金增加到$2073，超过了原本的$2000均价。

多伦多市中心办公室空置率更是创下历史新低，根据加拿大商业地产公司CBRE的数据，目前多市中心的办公室空置率低于4%，使得多伦多成为整个北美办公楼宇最紧张的城市。

造成多伦多办公楼宇供求如此紧张的一股生力军，就是大型科技公司，根据CBRE的估计，目前市场需求中有20%来自这些科技公司。国际大型科技公司，大举进军多伦多，使得这个城市正在成为世界级的AI人工智能人才中心。

美国大型国际科技公司突然偏爱多伦多，主要是对于吸引国外人才的H1B签证前景不明，因此，在北美AI人才储备相对充足的多伦多成为备胎。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-18 16:00

【房市分析】多伦多公寓租房市场火爆，一房难求！

进入今年第二个季度，多伦多租房市场异常火爆，Condo公寓备受广大租客青睐，尽管租金价格大涨，但市中心及其他地理位置偏好的公寓租房市场仍然告急，简直是一房难求！

近3个多星期，Yonge & Bloor的一房公寓单位月租价格最高已到2200元以上，而且一上市马上第二天就消化。两房也是同样情况，租赁市场无比渴求。此外，很多租客还被要求资金实力雄厚，甚至要一次性支付半年或一年的房租才能有机会租到公寓。

好多租不到公寓的客人不得不转向购买公寓的想法。然而Condo公寓价格相比去年也有相当大的涨幅。

因为安省地产新政的实施，也就是对海外买家多增收15%的土地转让税，让当前多伦多的房市销量有所下跌，但不同类型的房屋价格同比去年依然上涨，特别是Condo公寓。据多伦多地产局公布的6月份数据，Condo公寓虽然销量同比去年下跌23.4%，但平均价格同比去年6月份却是居高不下，大涨23.3%，俨然成为了了多伦多房地产市场上的最佳抗跌产品。
另据有关部门统计，第二季度多伦多地区的公寓每平尺价格也是继续上涨。多伦多地区第二季度的公寓存量减少了52%。很多低价的公寓单元在第一季度销售一空，这使得可购买的公寓每平尺价格中值上升。与此同时，高端公寓的价格并没有下跌。第二季度共有约90000套公寓上市，价格从每平尺 $625上涨到$750。

更让人诧异的是，多伦多市区核心区域楼花价格已达$1300-1800/平尺，而温哥华同类价格据说已达$2000/平尺。看来，加拿大最热门的两个楼市，多伦多和温哥华的公寓市场依然是价格坚挺，持续攀高，继续上演你追我赶的楼市热门大戏。
近日，据Urbanation公布的统计数据，2017年第二季度，多伦多公寓租赁交易创新高，租赁数量呈两位数增长，空房率几乎为零，同时公寓租金也是大幅增长。
今年第二季度，多伦多共有8328套公寓通过MLS出租。这个数字比2015年出租数量最多的一次（8202所）还上升了12%。
以上种种数据表明，在当今多伦多Condo公寓市场上，租房市场一房难求的惨烈现象依然会在未来的一段时间内持续下去。

多伦多楼花也变成了现在多伦多各种物业中投资回报率最高的产品。嘉德置业了解大多伦多地区众多优质楼花，感兴趣的朋友欢迎联系咨询。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-20 17:01

欢迎大家一起交流讨论

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-25 15:53

【房市信息】多伦多公寓租金涨，空房少还竞租，租客叫苦

近几个月来多伦多公寓销售市场价格猛涨，公寓出租也同样异常火爆，特别是在市中心的公寓，简直是一房难求，租客都叫苦不迭。

据Global News报道，克鲁兹(Jason Cruz)想在市中心租一套一卧带一小书房的公寓。在去年他花了一周时间就找到，月租为1,500元。而到今年，他从5月份就开始找房，到现在还未找到。他发现今年不仅月租涨了，租房竞争也更激烈。他觉得靠自己一个人简直无法应付，就请了一个经纪帮忙他找房。

他现在打算花2000元租房，与一个朋友一起住，可以共同分担租金。他租房有个要求，就是公寓要允许养宠物因他养了只小鸟。但他一提到养有宠物，即便是只小鸟，也立马被对方拒绝。

Urbanation跟踪大多地区公寓销售及出租市场情况，该地产咨询公司市场调查总监丽尔曼(Pauline Lierman)表示，目前多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。她表示，多伦多的出租市场主要以公寓出租为主，占了超过九成。现在租房难，租客需要有高超的策略才能租到房。所以许多租客都请经纪来帮忙。丽耳曼说，现在要在向出租方提出租房时，租客都得事先把所有文件准备好，包括雇主信、推荐人信息及信用报告等。

根据Urbanation的统计数据，2017年从第一季度到第二季度，公寓租金增长了5%以上。

有经纪表示，出租市场现在愈发吃紧，有很多人为能租到房不惜代价。他们在竞租时，出的租金都比房东要价高200到300元。也有的租客提前预付了6个月到1年的房租。

目前平均面积为717平方英尺的公寓，平均月租超过2,000元，相当于每平方呎2.89元。丽尔曼称，现在多市单卧的公寓月租在1,600至1,800元之间。两卧室的公寓月租会达到2,000元以上。公寓的位置和出租房源多少是影响租金高低的重要因素。

对租客是坏事，但是对公寓房东却是好事。很多朋友考虑到现在公寓的投资回报率，纷纷开始投资公寓现房或公寓楼花。无须打理就有稳定的回报。且公寓的房价在过去的一年中也有相当大的涨幅，好地点的公寓房价涨幅远超独立屋。

嘉德置业长期代理大多伦多地区众多优质楼花，感兴趣的朋友欢迎联系咨询。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-26 15:19

【房市信息】大多伦多地区公寓楼花销售量持续激增！

根据土地建筑开发协会The Building Industry and Land Development Association（BILD）的最新数据显示，6月份大多伦多地区的新建公寓楼花销售量激增。高层公寓楼以及低层共管物业楼花的销量从5月份蹿升了59%。

2017年6月在大多伦多地区有6046套新房成交。其中只有9%为低层共管物业。其余的91%为Condo公寓楼花。

土地建筑开发协会（BILD）总裁兼首席执行官Bryan Tuckey表示：“4月份新政的出台，对新房销售市场几乎没有造成任何的影响。”

在过去的一个月里，现房的销售市场明显缓慢了下来。但是新房楼花市场的反应截然不同。楼花的价格持续上涨，供应量继续走低。今年迄今为止Condo公寓楼花的销售比例占所有楼花销售的四分之一。

Condo公寓楼花上个月的销量为5495套，超过了2017年5月的销量，达到新的历史最高点。同比去年同一时间上涨了89%。

相比之下，低层共管物业在6月只有551套成交，同比去年同一时间下降了72%。

另外，Condo公寓的平均成交价在6月份达到$627,000，同比去年同一时间上涨了34%。

嘉德近期推荐新盘预告如下：

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-7-31 18:44

【房市资讯】多伦多2017第二季度公寓现房销售报告

Syrianos刚刚公布了多伦多地产局统计的大多伦多地区公寓现房2017年第二季度的销售报告。报告中显示2017年第二季度从4月至6月末，共有8223套公寓现房通过MLS系统成交。同比2016年同一时间段的8942套成交，下降了8%。

多伦多新上市的公寓现房数量同比去年有0.7%的增长，增至13682套物业。

尽管近期大多伦多地区房屋销售总额下滑，特别是低层住宅。但是公寓住宅市场却依然强劲。2017年春季公寓住宅的销售占所有住宅类销售的比例同比去年有明显的上升。

多伦多公寓现房的平均成交价格增至$566,513，整个大多伦多区域的公寓现房平均成交价达到$532,032，同比2016年第二季度上涨了28.1%。

最近的消费者调查报告表示，在接下来的一年中公寓将继续受到广大买家欢迎。

多伦多地产局TREB的市场分析总监Jason Mercer表示：许多家庭，特别是很多首次在多伦多购房的家庭，已经将注意力转移到不太昂贵且相对便利的住房形式，这也就造成了公寓市场火热的原因。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-8-2 18:17

【地产资讯】多伦多Apartment一楼和户外可以开店做生意了？

多伦多Apartment小区的一楼和户外可以开始开店做生意了，你知道了吗？多伦多正在推广这个住宅公寓商业化规管条例（Residential Apartment Commercial Zoning Bylaw），简称RAC Zoning。嘉德小编今天就来跟大家聊聊关于住宅公寓商业化的一些事儿。

以前那些老的出租公寓小区，户外一般只有草地、操场和停车场，是不允许有商业设施的。现在根据这个新的住宅公寓商业化规管条例（Residential Apartment Commercial Zoning Bylaw），只要出租楼的物业或房东向市政府申请即可将一层和户外作为商用设施使用。

最多可将大楼一层1/2的室内面积作为商业使用。也可在一层外额外搭建与室内面积相同的额外商用面积。

目前全市有500多个出租公寓是可以的（地址见附录），申请后，就可以在Apartment小区内开店做生意，也可以搭建棚子搞活动。

我们来对比一下，以前的Apartment小区是这样子的：

除了出租公寓大楼，就是草地、操场、停车场对吧？

从现在起，可以是这样的：

Apartment的一楼可以开小型超市、便利店、理发店、咖啡厅等，草地和操场可以开farmers market，可以搭棚子卖衣服等。除了商店卖东西，搞健身中心、诊所、艺术培训学校、托儿中心、公益服务中心都是可以的，只是商业的最多只能占200平米，公益的最多占600平米。

每个区域有相应的具体要求，看北约克、士嘉堡、怡陶碧谷和老多伦多的Zoning bylaw。目前整个多伦多市，有500多个Apartment小区，是可以搞的。如果你想做，只要联系管理处向政府申请即可。

哪些生意可以做呢？像麦当劳、肯德基这些肯定不行。只能是社区小生意。下面的生意都可以：

Art gallery

Artist studio

ATM / Bank

Member’s club

Cogeneration

Community centre

Crisis care shelter

Custom workshop

Day nursery

Education uses

Financial institution

Group home

Home occupation

Library *

Market garden

Medical office

Municipal shelter

Nursing home

Office

Outdoor sales*

Performing arts studio

Personal service shop

Pet services

Place of worship

Production studio

Private home daycare

Public utility

Recreation uses

Religious

Renewable energy

Residential care

Respite care facility

Restaurant *

Retail store *

Retail service

Retirement home

Rooming house

Secondary suite

Seniors community

Service shop

Take-out eating*

Transportation use

Veterinary hospital

此举目的是活跃多伦多的那些老社区，方便居民，增加就业。

以下500多个地址，符合多伦多市政府RAC Zoning的规定，可以在一楼和户外开店、搞生意：

士嘉堡：

160 Alton Towers Circle

150 Alton Towers Circle

350 Alton Towers Circle

330 Alton Towers Circle

300 Alton Towers Circle

11 Antrim Crescent

1 Antrim Crescent

36 Aurora Court

20-30 Aurora Court

50 Aurora Court

30 Aurora Court

55 Bamburgh Circle

255 Bamburgh Circle

125 Bamburgh Circle

175 Bamburgh Circle

25 Bamburgh Circle

75 Bamburgh Circle

275 Bamburgh Circle

225 Bamburgh Circle

40 Bay Mills Boulevard

………

更多信息，请进入嘉德官网浏览

看看你们小区在不在上面？因为安省市政局才刚刚批准，所以这才刚刚开始。如果你想在你们小区做开店做生意，可以去找物管，去说说，大家一起计划一下，这样就在家门口上班了。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-8-4 15:18

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-8-14 15:08

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-8-15 16:30

【地产资讯】多伦多7月房市报告 - Condo大涨23.2%

8月3日，大多伦多地产局公布最新7月数据报告。

整个7月房屋销量5,921幢。销量有所下降。

销售下降的同时，在MLS系统新上市楼盘的数量却略高于去年水平，上涨5.1%。

全部物业类型销售均价维持稳定局面，与去年同期相比上涨5%，7月均价为$746,218。与6月$793,915的销售均价相比，下跌6%。

公寓Condo市场平均价格同比2016年7月增长了23.2%。

以前大家都鄙视公寓，现在看到公寓的租金和投资回报率，纷纷开始将投资方向转向Condo。

多伦多地产局主席John DiMichele把楼市趋冷的原因归咎于季节，他表示，夏季市场统计通常都不是房地产市场状况的最佳指标，今天尤其明显，业内都知道。他预计9月劳动节之后，市场会慢慢回归正常，到时可以更好地了解公平住房计划的影响以及央行加息对于楼市的影响。

安省政府最近发布的一份报告证实TREB自己的研究，就是外国买家在大多伦多地区只占家庭购买活动的一小部分。所以7月的同比下跌与季节相关、与买家卖家心理相关。

综合基准综合综合基准价格指数(HPI)较去年同期上升18%。不过，综合基准比6月份下降4.6％。

多伦多地产局资深分析师Jason Mercer表示，与去年同期相比，今年7月买家受益于更多的市场选择。与第一季度疯狂抢Offer相比，买家更趋于理性，可以买到自己更为心仪的房子。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-8-30 15:23

【地产知识】买Condo时加的Status Certificate条件是啥？要加吗？

买Condo和买House在很多方面非常类似。但是还有一些不同也需要在买Condo时需要注意的。

Condo的Status Certificate（大楼管理文件）就是买家需要注意的一个问题。这份文件中会包含对公寓整体和一些重要的问题的答案。

由于Status Certificate如此重要，当您在下Condo的Offer时，建议一定要加入这个条件。或者在提交Offer之前提前检查Status Certificate（大楼管理文件）。

有时，卖方或提前提供Status Certificate让买家review。虽然这种方式更加简单并且可以节省一些时间和费用。不过卖方提供的并不一定是最新或是信息最全的。所以还是建议买家从大楼管理公司直接申请Status Certificate文件。

一般与大楼管理公司申请查看大楼管理文件需要一定的时间，所以如果在Offer中加入Status Certificate条件，建议为去除条件多预留一些时间。

Status Certificate（大楼管理文件）里面都写了什么？

通常，Status Certificate中会提到公寓有关宠物，噪音，阳台家具，装饰品，窗帘，地板材料，管理费用，大楼管理公司目前的管理储备金等等相关的要求。

大楼管理文件中的储备金是什么？

Status Certificate中显示的储备金显示了是否有足够的资金来支付未来的维修费用。如果储备金不够大，以后很可能会遇到管理费突然升高的情况。

我拥有车位和Locker的全部拥有权吗？

如果您在购买带车位带Locker的Condo，Status Certificate大楼管理文件中会提及业主是否全部拥有该区域，或是由公寓拥有只是分配给业主使用。当您与律师一起审核Status Certificate文件时请务必确认物业单位号码，停车位号码以及Locker号码是否与买卖协议中的一致。

关于Condo的Status Certificate（大楼管理文件）今天嘉德小编就简单解释这么多。

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