加国楼市稳定而安省经济增长最快

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目前加拿大楼市整体上是不太热也不太冷。今年2月，房屋销量与新挂牌比率是52.5，高于前一个月的50.2；这个比率处于40至60的范围内，显示楼市处于平衡状态。
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8 V% q- Z+ g* M3 `, e! F5 e油价自去夏以来下降约60%，打击了依赖商品的市场，而安省和卑诗省的主要城市则受惠于低利率。道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监锺頴辉指出：「楼市稳定，意味着加拿大中央银行不用着急于短期内调高或调低利率。央行于今年1月把利率调低25个基点，我们认为这足以确保央行能达到其通胀和增长的目标，预期直至2016年第四季都不会再有所行动。」

未来数年，加拿大楼市的整体状况料将保持稳定。由商品带动的经济体是2014年的领先者，良好的收入增长和大量移民促进房屋需求。然而，油价大跌会对这些市场造成勐烈的收入冲击，卡加利、爱民顿和纽芬兰省的主要市场都可能会出现调整。

* d" ?8 B( |, |! F7 z至于其他地方，经济状况仍对楼市活动有利。利率下降有助进一步刺激房屋重售活动，但其影响力可能不大。近年来的强劲表现显示例如多伦多和温哥华等主要市场，积压需求不多。然而，市场上的充足供应将是全国房价的一个限制因素。
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: z" q% I4 H0 Z0 m5 {6 ^/ h1 l锺頴辉引述道明经济分析部 (TD Economics) 的房地产市场报告指出，整体市场继续表现出强大的韧力。去年加拿大成屋销售量有6%的升幅，平均成屋价格升7%，大约是收入增长的一倍。去年房价强势的支持力源于4个主要市场：多伦多、咸美顿、卡加利和温哥华。多伦多东面的大部分市场继续有跌序地放缓，价格全年内大致持平。
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自去夏以来原油价格的巨大跌幅，加上加拿大央行的突然减息行动，已令2015年年初各地楼市情况出现转折。亚省和其他产油地区的市场将于2015年面对显着的逆风，而其他地区应会有力地保持平衡。温哥华和多伦多的房价可能会温和地上升。锺頴辉认为在未来两年的预测期内，将有下列主要因素影响各区域的楼市表现。

+ u( ?' D& @! z8 E经济环境良好
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随着全球原油库存量过剩的情况愈来愈严重，原油价格可能会于未来数月进一步下跌。加拿大的石油消耗地区并不能避免油价下跌的一些连锁效应，这些地区的楼市瀰漫围绕着油价、股市和汇率变动的不确定性，逼使部分置业人士只在观望。外国投资者的活动尤其可能会影响加国最大的市场，例如多伦多、温哥华和满地可。然而，这些负面影响将有经济顺风来抗衡和抵销。在更广的层面上，经济环境仍对楼市有利。以製造业为主的经济体可能会受惠于更强的美国经济，以及加元的贬值。道明经济分析部已调高对安省和魁省的经济预测。除了产油经济体境之外，失业率将于2015年和2016年逐渐趋降，这对楼市有利。

- {' t( N' D5 P% Q0 a+ E利率下降
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于未来多个月裡，对楼市有利的重要因素包括极低的利率。加拿大央行于1月21日出乎意料地降低利率，这是为了与低油价相关的经济风险而採取保险政策。其后，银行开始调低按揭利率，最优惠利率下调15个基点，低于3%的特惠5年期按揭利率重返市场。房贷利率上调的可能性现已进一步推迟到更远的将来。平均而言，加拿大房屋现在是逾10年来最易于负担的。锺頴辉续称：「虽然房屋可负担程度已提高，但多伦多、温哥华和满地可的房屋仍然较为昂贵。它们是加拿大的三大市场，即使按揭利率走低，对整体负担能力可能只有微小的影响。」
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. T) s" `* d) \+ k/ |& I供应增加
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, P( v; ]' f9 N. D  X, ~市场上的充足供应将是全国房价的一个限制因素。过去数月最触目的趋势之一是多个城市的待售房屋数量大增。一些在2014年供应相对紧张的较大市场，部分现已达致平衡状态。大多数城市的兴建中住宅单位数量，相对于其人口规模达到创纪录水平，包括多伦多、卡加利、爱民顿和温尼辟。其中许
) n  [! T- J/ b4 Q- c% z+ n# E! M多单位可于未来几年内进入市场，使价格有下行压力。在多伦多，房屋供应量增加，可能会令目前紧张的市场于今年稍后处于更为平衡的状态。
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金融稳定仍构成风险
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加拿大央行于1月降低其隔夜利率，在若干程度上是因为感到金融稳定性有愈来愈大的风险。近年来央行对金融稳定性的关注集中于极低的利率，因为极低利率是过度借款和过高房屋估值的诱因。

5 p  J2 v5 [/ a「我们认为本已低企的利率，略为下降是不大可能对借款意欲产生明显改变，特别是鑑于房屋的积压需求有限。我们的基本预测是在全国层面上楼市活动放缓。平均成屋价格可能会继续上升，但步伐比家庭收入更有节制，这有助于令目前的过高估值得以消除一部分。」锺頴辉解释说。

另一金融稳定风险是与投资者有关。由于共管柏文市场在房屋增长中佔一大份额，并吸引一大部分的投资者活动，这个市场对投资者情绪变化的敏感度比从前更大。但从好的方面来看，鑑于全球增加货币刺激措施的风气，加国楼市可能仍是国外买家的良好投资工具。再者，近来加元相对于美元及多种其他货币的贬值，可能会导致他们的金钱更有购买力。


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房屋负担能力
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* Z0 P& o" t/ j锺頴辉表示：「对于并非由商品带动的经济体，我们调高了2015年和2016年的整体经济展望。加拿大东部很多市场内被压抑的需求可能获得释放。多伦多以东的大部分市场已经历了一次软着陆，成屋销售于过去3年一直低迷。」
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% n+ s  k' k/ O' T- f然而，较低的加元和利率，加上改善中的美国经济，可能会导致这些地区的经济和收入增长加强。国民负担房屋的能力增加，将令一些被压抑的需求得以释放。可是，这些市场仍在尝试解决多年过度建设后有大量房屋待售的情况，所以即使房屋需求增加，2015年和2016年整个加拿大东部的房价增长大概会一直偏弱。

卑诗省楼市可能是2015年内表现最好者之一。卑诗省经过了2011年和2012年的温和价格调整，房价从高峰到谷底有10%的跌幅。这可能是主要由按揭保险规则改变触发的调整，新例限制了价值逾100万元的房屋和第二个物业的按揭保险。锺頴辉表示：「我们相信温哥华仍被视为对外国投资者具吸引力而安全的地点。因此，当地房价可能会于2015年有平均4%的增幅。」

* m# L3 f+ |- H$ }$ {- H安省料将是2015年和2016年录得最快经济增长的省份，原因是安省最有条件受惠于不断增长的美国需求和转弱的加元。多伦多是过去7年没有经历大幅倒退的少数市场之一，这个市场有创纪录的新屋在兴建中，其中很多有望于2015年和2016年进入市场。


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